Rachat ou renégociation de crédit immobilier : quels sont les frais ?

1.29%, c’est le taux moyen des crédits immobiliers atteint en mai 2019. Soit, selon l’Observatoire du Crédit Logement, “quatre fois moindre qu’au début des années 2000… Et dix fois moins élevé qu’au début des années 90 !” 

Si vous avez contracté un prêt immobilier il y a quelques années, vous pouvez bénéficier de ces taux incroyablement bas et espérer réduire le coût total de votre crédit.

Deux options sont envisageables : le rachat ou la renégociation de crédit immobilierMais quelle opération financière est-elle la plus rentable ? A quels frais faut-il s’attendre ?

 

Rachat et renégociation de crédit immobilier : les frais à prévoir 

 

 Qui dit rachat de crédit immobilier, dit frais et pénalités de remboursement anticipé (PRA) 

  • Indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé

Pour combler le manque à gagner généré par le recouvrement prématuré de vos créances, l’organisme de prêt prévoit des sanctions financières. Elles sont toutefois plafonnées : 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêt, selon les établissements.

Si vous restez fidèle à votre banque d’origine et souhaitez simplement procéder à une renégociation ou au remboursement anticipé de votre crédit, vous pouvez tenter de négocier le montant de ces pénalités. En revanche il est assez rare que la banque allège vos indemnités si vous la quittez pour la concurrence.

 

  • Frais de dossier

Qu’il s’agisse d’une renégociation ou d’un rachat de crédit immobilier, vous allez devoir vous acquitter de frais de dossier correspondant à une valeur moyenne de 150 € ou environ, 1% du capital restant dû. 

A savoir : ces frais de dossier sont négociables, mais il y a peu de chance que la banque vous accorde cette faveur, surtout s’il s’agit d’une renégociation. De fait, après avoir accepté de diminuer le taux d’intérêt inhérent à votre crédit immobilier, l’établissement bancaire ne vous fera probablement pas d’autre cadeau.

 

  • Frais de garantie

Les frais de garantie ne s’appliquent que dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier. Dès lors que vous changez de banque, vous souscrivez à un nouveau prêt. Il vous faudra donc souscrire une nouvelle garantie. Il existe plusieurs types de garantie (mainlevée d’hypothèque, caution…) pouvant varier entre 0.5% et 5%.

 

  • Assurance-emprunteur

Lors d’un rachat de crédit immobilier, la banque exige que l’emprunteur souscrive à une Assurance Invalidité Décès (AID). En cas de coup dur (accident, décès, maladie…), cette assurance couvre l’emprunteur et assure à la banque le recouvrement des créances contractées par ce dernier. Le contrat d’assurance peut être assorti de plusieurs options, auxquelles l’emprunteur choisit de souscrire pour être partiellement ou totalement couvert.

Vous pouvez opter pour l’assurance proposée par la banque (correspondant environ à 0.5% du capital emprunté), ou choisir de signer un contrat d’assurance avec un organisme tiers, généralement moins coûteuse.

 

Renégocier son crédit immobilier : oui, mais quand ? 

Vos mensualités de crédit se composent d’une fraction du capital emprunté, ainsi que d’une partie des intérêts que vous devez à la banque. Si vous avez souscrit à un emprunt à taux fixe, vos mensualités seront identiques sur toute la durée du prêt. Mais vous constaterez sur votre échéancier de remboursement que vos premières mensualités comportent une part plus importante d’intérêt que par la suite. Plus le temps passe, plus la proportion d’intérêt à rembourser diminue de sorte que, au fil des années, il ne vous restera quasiment plus que le capital restant dû à rembourser.

De ce fait, la renégociation de crédit n’est avantageuse que lorsque vos mensualités sont majoritairement composées d’intérêts, c’est à dire, au cours du premier tiers de la durée de votre crédit. Passé ce délai, vous aurez déjà remboursé la quasi totalité de vos intérêts. A quoi bon renégocier vos intérêts, si vous vous en êtes déjà acquittés ?

Pour que l’opération de rachat de crédit immobilier soit rentable, il faut – entre autres – que votre capital restant dû soit supérieur à 100 000 € et que le nouveau taux d’intérêt soit inférieur d’environ 1 point à votre taux d’emprunt initial. 

 

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  • le capital restant dû
  • les taux actuels conseillés 
  • les pénalités de remboursement anticipés 
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