Taux d’endettement maximal limité à 33% : mythe ou réalité ?

Vous vous apprêtez à demander un crédit immobilier à la banque ? Vous avez probablement entendu parler un nombre incalculable de fois du taux d’endettement maximal, souvent associé (à tort ou à raison ?) à un seuil limite de 33%.

Mais sur le terrain, ce taux est-il vraiment figé ?

Puisque votre projet se concrétise, il est temps pour vous de faire le point sur la réalité des faits.

Taux d’endettement maximal : qu’est ce que c’est ?

Le taux d’endettement correspond au pourcentage obtenu après avoir effectué le rapport entre les mensualités de crédit et l’ensemble des revenus nets de l’emprunteur. Les banques et organismes de prêt considèrent le taux d’endettement comme un critère important pour évaluer la solvabilité de l’emprunteur et éviter les risques de défauts de paiement.

Généralement, le taux d’endettement maximal est estimé à 33%. Ce qui signifie, qu’à priori, les mensualités de crédit ne doivent pas dépasser pas le tiers des revenus du futur acquéreur.

Le seuil de 33% ne correspond pas à une obligation légale. Il s’agirait plutôt d’une question de bon sens. Engager plus d’un tiers de ses revenus dans un crédit immobilier peut mettre en péril l’équilibre financier du foyer. Pour la banque prêteuse, comme pour l’acquéreur, mieux vaut jouer la carte de la prudence.

Malgré les idées reçues, il arrive parfois que les banques refusent d’atteindre ce seuil, ou au contraire, le dépassent. De fait, le taux d’endettement peut parfois atteindre les 40% ! Pour cela, la banque va examiner l’ensemble du dossier de l’emprunteur et estimer notamment, son reste à vivre.

Le reste à vivre, facteur déterminant du taux d’endettement maximal

Le taux d’endettement n’est pas le seul critère important pour la banque qui étudie le dossier de l’emprunteur dans sa globalité. Les critères d’acceptation dépendent notamment du profil de l’emprunteur (âge, situation professionnelle …), de l’état de santé de ses finances (pas de “comportement à risque” ou de découverts …), de l’apport fourni par ce dernier, ainsi que du reste à vivre du ménage.

Le reste à vivre, ou quotient familial, correspond à ce qui reste au foyer pour assumer les dépenses et charges régulières, après retranchement des mensualités de crédit.

La logique est simple : plus les revenus du foyer sont élevés, plus le reste à vivre est important, et plus il y a de chances que la banque accepte de participer au financement du projet immobilier .

Ainsi, en fonction des revenus, le taux d’endettement peut varier de 30% à 40%.

Par exemple : Admettons que les revenus de Mr Martin s’élèvent à 1500 € par mois. Avec un taux d’endettement maximal de 30%, ses mensualités de crédit seront de 450 € et son reste à vivre est alors estimé à 1050 €.

En revanche, Mr Thomas gagne 9 000 € par mois. Par conséquent, il y a de fortes chances pour que la banque accepte de lui accorder un prêt avec un taux d’endettement de 40%. Ses mensualités de crédit atteindront alors les 3 600 € et son reste à vivre sera de 5 400 €.

Bien entendu, le taux d’endettement maximal est également évalué en fonction de la structure du foyer. Si un reste à vivre de 5 400 € est largement suffisant pour un célibataire sans enfants, la situation est différente s’il s’agit d’un couple avec quatre enfants à charge.

Le taux d’endettement maximal varie donc en fonction des cas et des profils d’emprunteurs. Le succès de votre démarche d’emprunt immobilier dépend en grande partie de la qualité de votre dossier de prêt. N’hésitez pas à confier l’élaboration de votre dossier aux experts en courtage immobilier Crédéo !

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